Sie sind hier: Der Kiez > Milieuschutz

Sozialstruktur und Mietentwicklung

Abgrenzung des festgesetzten Milieuschutzgebiets Graefestraße

1995 wurden der Graefekiez und die Luisenstadt (SO 36) als Erhaltungsgebiete zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Milieuschutzgebiete) gemäß § 172 BauGB festgelegt. 2003 folgte das Gebiet Bergmannstraße-Nord. 2011 erfolgte die Erweiterung der Förderkulisse um das Gebiet Urbanhafen-Südstern.

Seit Dezember 2005 gibt es ein Gutachten zur Sozialstruktur und Mietentwicklung im Erhaltungsgebiet Graefestraße. Auftraggeber ist das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Abteilung für Stadtentwicklung und Bauen, Amt für Stadtplanung und Vermessung.

Grund für das Gutachten ist der so genannte Milieuschutz im Gebiet Graefestraße. Milieuschutz bedeutet, dass für dieses Gebiet Mietobergrenzen für den Fall von Modernisierungen bestimmt wurden, bei deren Überschreitung eine Veränderung der Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung zu erwarten gewesen wäre.

Seit der Untersuchung zur Bestimmung von gebietsspezifischen Mietobergrenzen im Jahr 1995 wurden weitere Untersuchungen zur Fortschreibung der Mietobergrenzen in den Jahren 1998 und 2002 durchgeführt. Seitdem liegen keine Daten über Mietentwicklungen in diesem Erhaltungsverordnungsgebiet vor. Aus diesem Grund hat das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Anfang Februar 2005 die TOPOS Stadtforschung beauftragt, die Entwicklung der Wohn- und Lebensverhältnisse im Gebiet Graefestraße festzustellen und zu überprüfen, ob die Voraussetzungen für den Fortbestand der Erhaltungsverordnung weiter bestehen.

Im Jahr 2008 wurde eine neue Mieterbefragung durchgeführt, um ein aktuelles Gutachten zum Millieuschutzgebiet Graefestraße, Luisenstadt (SO 36) und Bergmannstraße-Nord im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg zu erstellen. Neuere Informationen des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin zum Millieuschutzgebiet Graefestraße aus dem Jahr 2010 finden sie hier.

Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat für diese Erhebung das Büro TOPOS Stadtforschung beauftragt. TOPOS hat zur Durchführung der schriftlichen Befragung an ca. 3.000 Haushalte in jedem Gebiet Fragebögen verteilen, mit denen die Wohn- und Lebensverhältnissen der Bevölkerung erfragt werden sollen.

Im April erhielten die Haushalte in den drei Gebieten einen Brief mit einem Fragebogen von TOPOS Stadtforschung, der mit dem beiliegenden Rückumschlag gebührenfrei zurückgeschickt werden konnte.

Der Fragebogen enthielt Fragen zu den Wohn- und Lebensverhältnissen, der beruflichen Situation und der Gebietsbindung der Mieterinnen und Mieter. Die Informationen sind notwendig, um die beabsichtigten Schutzmaßnahmen gegen Verdrängungen so genau begründen zu können, dass sie auch bei einer eventuellen gerichtlichen Überprüfung Bestand haben.

Mit diesem Instrument soll erreicht werden, dass die in den Gebieten lebende Bevölkerung in ihrer Zusammensetzung erhalten bleiben soll. Zur Umsetzung dieses Zieles wurde ein Katalog von zulässigen Modernisierungsmaßnahmen entwickelt und festgelegt. Damit soll der Gefahr einer möglichen Verdrängung der Bevölkerung durch zu hohe Mietsteigerungen als Folge von Modernisierungsmaßnahmen begegnet werden. Gesetze und Verordnungen dazu können sie hier einsehen.

Bereits 2009 wurde das Erhaltungsgebiet Graefestraße als zweites Fördergebiet des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg in das Programm Städtebaulicher Denkmalschutz aufgenommen. 2011 erfolgte die Erweiterung der Förderkulisse um das Gebiet Urbanhafen-Südstern. Informationen dazu finden sie auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt.

TOPOS hat jetzt in einer Pressekonferenz die Ergebnisse seiner Umfrage von 2008 vorgestellt.

Den Link zu einem ausführlichen Artikel im Tagesspiegel finden Sie hier

Das Gutachten 2008 finden Sie hier


Ansprechpartner für weitergehende Informationen sind:

  • Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg: Fachbereich Stadtplanung: Herr Thiele, Tel.: 2588-2242
  • TOPOS Stadtforschung: Herr Gude, Tel.: 864 904-27

Inhaltsverzeichnis des Gutachtens

1. Vorbemerkungen 3

1.1. Vorgehensweise 4

1.2. Qualität der Stichprobe 4

1.3. Darstellung der Ergebnisse 5

2. Ergebnisse der Untersuchung 6

2.1. Einwohner und Haushalte 6

2.1.1. Einwohnerentwicklung und Altersstruktur 6

2.1.2. Haushaltsgröße 8

2.1.3. Haushaltstypen 8

2.2. Berufs- und Erwerbsstruktur 9

2.2.1. Erwerbstätigkeit der Personen 9

2.2.2. Erwerbstypen der Haushalte 11

2.2.3. Erwerbstypen nach Nationalität 12

2.3. Einkommen 12

2.3.1. Einkommensentwicklung 12

2.3.2. Einkommen nach Haushaltsgröße 14

2.3.3. Einkommen nach Haushaltstyp 14

2.3.4. Einkommen nach Erwerbstyp 15

2.3.5. Einkommen unterhalb verschiedener Bedarfsgrenzen 16

2.3.6. Einkommen nach Nationalität 17

2.4. Wohndauer und Fluktuation 17

2.5. Herkunft 18

2.6. Arbeitsort und Verkehrsmittelwahl 19

2.6.1. Arbeitsort 19

2.6.2. Verkehrsmittelwahl 19

2.7. Wohnverhältnisse und Wohnungsstruktur 21

2.7.1. Wohnungsgröße 21

2.7.2. Belegung und Wohnflächenverbrauch 21

2.7.3. Modernisierungsgeschehen 22

2.7.4. Ausstattung der bewohnten Wohnungen 23

2.7.5. Mängel der bewohnten Wohnungen 25

2.7.6. Verbesserungswünsche an den Wohnungen 25

2.8. Miete 26

2.8.1. Nettokaltmiete 26

2.9. Mietbelastung 28

2.10. Soziale Netzwerke 29

2.10.1. Freunde, Bekannte und Verwandte 30

2.10.2. Bewertung der Nachbarschaft 30

2.10.3. Zuzugsempfehlung in das Wohngebiet an Freunde 30

2.11. Umzugsabsichten 30

2.11.1. Wohnungs- und Gebietswechsel 31

2.11.2. Gründe für den Umzug 32

3. Entwicklungstendenzen im Gebiet Graefestraße 35

3.1. Veränderungen nach Einzugsperiode 35

3.2. Sozialstrukturelle Unterschiede nach Ausstattungsstandard 36

3.3. Unterschiede nach Einzugsperiode und Ausstattungsstandard 38

3.4. Entwicklungen im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen 39

3.4.1. Soziale Veränderungen durch Modernisierung 39

4. Schlussfolgerungen 41

4.1. Mietspiegelmittelwert als Belastungsgrenze 43

4.1.1. Belastungsgrenzen und absolute Miethöhen 44

4.1.2. Empfehlung zur Festsetzung der Belastungsgrenzen 45

5. Anhang 46

5.1. Befragungsunterlagen 46